Du hast ein spannendes Objekt entdeckt, der Grundriss wirkt vielversprechend und die Fotos sehen okay aus, du hast die Unterlagen angefordert und gecheckt? Jetzt steht sie an: die Besichtigung.
Doch Hand aufs Herz: Viele gehen völlig unvorbereitet hin, lassen sich vom schönen Tageslicht einlullen und merken erst später, dass der feuchte Keller, der muffige Hausflur und die Nachbarschaft mit 20 Mülltonnen schon auf den ersten Blick hätten auffallen können.
Damit dir das nicht passiert, bekommst du hier deinen klaren, einfachen Leitfaden. Schritt für Schritt, wie du es kennst.
Was ist eine Besichtigung überhaupt?
Kurz gesagt:
Die Besichtigung ist dein Reality-Check.
Hier erfährst du, ob die Immobilie wirklich hält, was Exposé und Fotos versprechen oder ob du gerade dabei bist, dich in ein Renovierungsabenteuer deluxe zu verlieben.
Warum eine Besichtigung so wichtig ist
1. Du siehst, was in den Unterlagen nicht steht
Fotos können lügen. Exposés sowieso.
Aber bei einer Besichtigung siehst du:
- Feuchte Wände
- Risse in der Fassade
- Gerüche, die auf Schimmel oder schlechte Lüftung hindeuten
- Hellhörigkeit im Haus
- Zustand des Hausflurs (viel Müll? Ungepflegte Pflanzen? Zigarettenstummel?)
- Zustand der Nachbarschaft
Viele davon sind Dealbreaker und genau deswegen ist die Besichtigung vor dem Kauf absolut entscheidend.
2. Unterlagen + Besichtigung = Power-Kombi
Ein großer Fehler von Anfänger:innen:
➡️ Sie gehen zur Besichtigung, ohne vorher die Unterlagen zu prüfen.
Warum das problematisch ist?
- Du übersiehst Risiken, die bereits in den Dokumenten stehen.
- Du weißt nicht, worauf du achten musst.
- Du stellst keine gezielten Fragen an Makler:in oder Eigentümer:in.
- Du verschwendest Zeit und wirkst weniger vorbereitet.
Deshalb: Lies vor der Besichtigung unbedingt:
- Hausgeldabrechnung
- Wirtschaftsplan
- WEG-Protokolle
- Teilungserklärung
- Lagepläne
- Mietvertrag (falls vermietet)
Damit erkennst du schon vorab mögliche Baustellen und kannst vor Ort gezielt prüfen, ob das Objekt wirklich zu deiner Strategie passt.
3. Du baust eine persönliche Verbindung zur Maklerin auf
Viele unterschätzen das:
Eine gute Beziehung zur Maklerin kann dir Türen öffnen.
Sie:
- empfiehlt dich dem Verkäufer
- informiert dich über neue Objekte
- schätzt dich als verlässliche Käuferin
- merkt, dass du vorbereitet bist
Das ist beim Bieten ein echter Vorteil.
Tipp: Sei freundlich, verbindlich und gut vorbereitet, das macht Eindruck.
4. Der Eindruck der Umgebung zählt
Das steht in keinem Exposé:
- Wie laut ist die Straße wirklich?
- Wie sauber ist das Viertel?
- Wie wirken die Nachbarn?
- Gibt es Geschäfte, Verkehrsanbindung, Grünflächen?
- Wie „fühlt“ sich die Lage an?
Das beeinflusst nicht nur deine Rendite, sondern auch die Vermietbarkeit.
Wie du einen Besichtigungstermin vereinbarst
Ganz einfach:
- Kontaktiere die Maklerin freundlich und verbindlich.
- Sag, dass du die Unterlagen bereits gesichtet hast.
- Nenne mögliche Zeitfenster.
- Bitte um Bestätigung.
Damit wirkst du zuverlässig, Makler:innen lieben das.
Wie viele Besichtigungen sind normal?
Wenn du investierst:
So viele, bis du ein gutes Gefühl und gute Zahlen hast.
Verlass dich nicht auf Glück. Besichtigungen gehören zu deinem Lernprozess. Ich hatte z.B. nach 5 Besichtigungen meinen ersten Deal.
Wie verhält man sich bei einer Besichtigung?
Ein professionelles, verbindliches Auftreten macht sofort einen Unterschied.
So wirkst du kompetent:
- Sei pünktlich
- Stell gezielte Fragen
- Mach Fotos (mit Erlaubnis)
- Notiere dir Mängel
- Bleib freundlich, aber klar
- Keine „Träumereien“, sondern Faktenfokus
Was du zur Besichtigung mitbringen solltest
Dein Besichtigungs-Kit:
- Handy mit Kamera
- Notizblock
- ggf. Feuchtigkeitsmessgerät
- Taschenlampe (ggf. für Keller)
- Ausdruck der Unterlagen oder digital
💡 Mein Tipp: Nutze bei den ersten Besichtigungen eine Checkliste damit du nichts vergisst. Damit bist du immer vorbereitet, egal wie chaotisch die Immobilie ist.
Worauf du bei der Besichtigung wirklich achten musst
Außenbereich:
- Fassade
- Fenster (Holz, Kunststoff, Pflegezustand)
- Dach
- Risse, Feuchtigkeit
Hausflur
- Gerüche
- Sauberkeit
- Müll
- Zustand der Briefkästen
Wohnung
- Böden
- Fenster (ruhig alle auf und zu machen)
- Heizkörper
- Schimmel
- Feuchtigkeit
- Elektrik (2 oder 3 adrig? offene Kabel?)
- Wasserhähne (laufen sie normal?)
Keller
Der Horror vieler Käufer.
Achte auf:
- Feuchtigkeit
- Schimmel
- Geruch
- Zustand der Wände
Umgebung
- Einkaufsmöglichkeiten
- Verkehr
- Lärm
- Parkplätze
✨ Fazit – Deine Besichtigung entscheidet, ob du kaufst oder läufst
Eine Besichtigung ist nicht nur ein Termin.
Sie ist dein wichtigstes Werkzeug, um Risiken zu erkennen, Chancen zu bewerten und eine echte Verbindung zur Maklerin aufzubauen.
Wenn du vorbereitet bist, erkennst du sofort:
- ob das Objekt Potenzial hat
- ob Renovierungskosten drohen
- ob die Umgebung stimmt
- ob du zugreifen solltest oder lieber weiterziehst
Und genau das bringt dich Schritt für Schritt zu deiner ersten oder nächsten erfolgreichen Immobilie.
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