Ich erinnere mich noch gut an meinen ersten Notartermin.
Ich war aufgeregt und hatte das Gefühl, gleich etwas sehr Wichtiges zu tun, ohne genau zu wissen, was mich erwartet.
Zum Glück war die Notarin unglaublich freundlich. Sie hat sich Zeit genommen, jeden Abschnitt erklärt und mir direkt die Nervosität genommen. Ich bin damals der Empfehlung vom Verkäufer gefolgt, das war unkompliziert und hat gut gepasst. Du kannst dir aber natürlich auch selbst jemanden aussuchen.
Dieser Tag hat mir gezeigt: Man muss nicht alles wissen, um den Prozess gut zu meistern.
Mit ein bisschen Vorbereitung und einem klaren Ablauf wird der Notartermin zu einem sehr entspannten Schritt.
Viele Menschen fragen sich vor dem Immobilienkauf, wie ein Notartermin eigentlich abläuft und was sie beim Kaufvertrag einer Immobilie beachten müssen. Vielleicht stehst du gerade genau an diesem Punkt, kurz vor deinem ersten Immobilienkauf und willst einfach verstehen:
- Was passiert beim Notartermin eigentlich?
- Wofür ist der Kaufvertrag gut?
- In welcher Reihenfolge läuft ein Immobilienkauf ab?
- Was muss ich vorbereiten?
- Und worauf sollte ich achten?
In diesem Beitrag findest du den Überblick.
Wo der Notartermin im Kaufprozess steht
Damit du alles einordnen kannst, einmal die typische Reihenfolge, wenn du eine Immobilie kaufen möchtest ( nachdem du dein Ziel, Bonität und Standort kennst)
- Suchprofil erstellen
- Exposés prüfen
- Unterlagen prüfen
- Finanzierungsbestätigung
- Besichtigung
- Kaufpreis verhandeln
- Notar:in auswählen
- Kaufvertragsentwurf erhalten
- Darlehensvertrag in Auftrag geben
- Notartermin & Unterschrift
- Zahlungsaufforderung
- Übergabe
- Grundbucheintrag (du wirst offiziell Eigentümer:in)
Der Notartermin kommt also nach deiner Entscheidung und vor der Zahlung.
Was ist der Kaufvertrag für eine Immobilie?
Bevor du zum Notartermin gehst, bekommst du den Kaufvertragsentwurf. Darin sind alle wichtigen Punkte geregelt, die deinen Immobilienkauf klar und rechtlich sauber festhalten. Typischerweise findest du darin:
• Vertragsparteien
Hier stehen die vollständigen Angaben zu Käufer:innen und Verkäufer:innen wie Namen, Geburtsdaten und Anschriften.
• Kaufobjekt
Die Immobilie wird genau beschrieben, basierend auf dem Grundbuch. Dazu gehören Lage, Größe, Flurstück sowie Hinweise auf Dinge, die mitverkauft werden, zum Beispiel Möbel oder Restbestände wie Heizöl.
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Der Vertrag nennt den exakten Kaufpreis und erklärt, wann und wie er zu zahlen ist. Oft wird auch festgelegt, ob die Abwicklung über ein Notaranderkonto läuft oder direkt zwischen Bank und Verkäufer erfolgt.
• Besitzübergang
Dieser Abschnitt regelt, ab welchem Zeitpunkt die Käufer:innen die Immobilie nutzen darf, inklusive Schlüsselübergabe und Übergabetermin.
• Grundbuch und Lastenfreistellung
Hier wird festgelegt, welche Grundschulden gelöscht werden, welche bestehen bleiben und wie die Auflassungsvormerkung eingetragen wird, dies ist die Sicherung, dass die Immobilie wirklich für dich reserviert ist.
• Sachmängelhaftung
In Bestandsimmobilien üblich: „gekauft wie gesehen“. Gleichzeitig wird geregelt, wie mit arglistig verschwiegenen Mängeln umgegangen wird und welche Haftung ausgeschlossen ist.
• Kosten und Steuern
Dieser Punkt beschreibt, wer welche Nebenkosten trägt, zum Beispiel Notarkosten, Grundbuchkosten oder die Grunderwerbsteuer.
• Sondervereinbarungen
Alles, was über den Standard hinausgeht, steht hier: etwa die Übernahme von Inventar, Möbeln oder auch Absprachen zu Renovierungen oder offenen Arbeiten.
Der Vertrag wird dir mindestens 14 Tage vor dem Termin zugesendet.
Diese Zeit ist dafür da, dass du alles in Ruhe lesen und offene Fragen klären kannst.
Vorbereitung: Was du vor dem Notartermin für deine Immobilie erledigen solltest
Damit du entspannt in den Termin gehst:
✔ Finanzierung sicher haben
Die finale Zusage der Bank sollte dir vorliegen, um ein Finanzierungsrisiko zu vermeiden.
✔ Kaufvertragsentwurf vollständig lesen
Markiere Unklarheiten und notiere Fragen.
✔ Objektunterlagen prüfen
Teilungserklärung, Grundbuch, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Mietvertrag (falls vermietet).
✔ Möbel oder Inventar schriftlich festhalten
Falls etwas übergeben wird, sollte es im Vertrag stehen.
✔ Personalausweis einpacken
Ohne geht es nicht.
Wie läuft ein Notartermin beim Immobilienkauf ab?
Der Notartermin beim Immobilienkauf findet meist in einem ruhigen Besprechungsraum statt und läuft klar strukturiert ab.
Schlicht, ruhig und ohne Stress.
1️⃣ Begrüßung
Zu Beginn erklärt die Notarin kurz den Ablauf und was im Termin passieren wird. Alles ganz entspannt und strukturiert.
2️⃣ Vorlesen des Kaufvertrags
Anschließend wird der gesamte Kaufvertrag laut vorgelesen. Das klingt erstmal lang, ist aber gut machbar. Die meisten lesen verständlich und erklären die wichtigen Stellen direkt mit. Du kannst jederzeit Fragen stellen, genau dafür sind sie da.
3️⃣ Klärung offener Punkte
Wenn etwas unklar ist oder du etwas genauer verstehen möchtest, wird das im Gespräch gemeinsam besprochen. Es gibt genügend Zeit für alles, was dir wichtig ist.
4️⃣ Unterschriften
Zum Schluss unterschreibst du, danach die Verkäuferin oder der Verkäufer und zuletzt die Notarin. Mit diesen Unterschriften wird der Kaufvertrag rechtskräftig. Für mich war dieser Moment erstaunlich ruhig und klar, deutlich entspannter, als ich es vorher erwartet hätte.
Was passiert nach dem Notartermin?
Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, übernimmt das Notariat zunächst die nächsten Schritte. Für dich bedeutet das: Du kannst einmal durchatmen, denn jetzt läuft vieles automatisch im Hintergrund weiter.
✔ Eintrag der Auflassungsvormerkung
Als Erstes wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie stellt sicher, dass die Immobilie für dich „reserviert“ ist und niemand anderes sie in der Zwischenzeit kaufen kann.
✔ Benachrichtigung aller Beteiligten
Das Notariat informiert alle relevanten Stellen, wie zum Beispiel deine Bank, das Grundbuchamt und die Verkäufer:in. Damit wissen alle, dass der Kaufvertrag rechtskräftig ist und welche Schritte als Nächstes folgen.
✔ Zahlungsaufforderung
Du erhältst anschließend eine schriftliche Mitteilung über die Kaufpreisfälligkeit. Darin steht genau, ab welchem Zeitpunkt die Zahlung erfolgen darf. Wichtig ist: Bezahle erst dann, wenn die Zahlungsaufforderung wirklich vorliegt.
✔ Kaufpreiszahlung
Sobald du die Fälligkeit erhalten hast, kann die Zahlung veranlasst werden. Bei einer Finanzierung übernimmt deine Bank in der Regel den Großteil automatisch. Du kümmerst dich nur noch um deinen Eigenkapitalanteil und stellst sicher, dass die Bank alle Unterlagen rechtzeitig hat.
✔ Übergabe
Nachdem der Kaufpreis eingegangen ist, vereinbart ihr einen Termin zur Übergabe. An diesem Tag bekommst du die Schlüssel und ihr nehmt gemeinsam die Zählerstände auf. Ein kurzes Übergabeprotokoll hält fest, in welchem Zustand die Immobilie übergeben wurde. Ab diesem Moment geht das Objekt offiziell in deinen Besitz über.
✔ Grundbucheintrag
Zum Schluss veranlasst das Notariat die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Sobald dieser Eintrag erfolgt ist, bist du offiziell Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie – damit ist der Kauf vollständig abgeschlossen.
Q&A zum Notartermin
Wie lange dauert so ein Termin?
Ein Notartermin dauert in der Regel zwischen 45 und 90 Minuten. Je nach Fragen und Vertragsumfang kann es etwas schneller gehen oder ein wenig länger dauern.
Muss ich alles vorher verstehen?
Nein, du musst den Vertrag nicht komplett durchdrungen haben. Die Notarin führt dich Schritt für Schritt durch alle Punkte und erklärt verständlich, was wichtig ist.
Kann ich alleine hingehen?
Ja, du kannst problemlos alleine hingehen. Viele Käufer:innen machen das so, und die Notarin begleitet dich sicher durch den gesamten Termin.
Wer sucht dasNotariat aus?
Oft schlagen Makler:innen oder Verkäufer:innen jemanden vor. Du kannst aber genauso gut selbst jemanden auswählen, wenn du dich mit einer bestimmten Person wohler fühlst.
Was kostet der Notartermin?
Für die Beurkundung und den Grundbucheintrag fallen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Diese Kosten gehören zu den üblichen Kaufnebenkosten, die du beim Immobilienkauf einkalkulieren solltest.
Welche Unterlagen brauche ich für den Notartermin beim Immobilienkauf?“
Für den Notartermin benötigst du deinen Personalausweis, den Kaufvertragsentwurf, eventuelle Notizen und Fragen sowie – falls gewünscht – die letzten Unterlagen deiner Finanzierung. Alles Weitere bringt das Notariat mit.
Checkliste für den Notartermin
- Personalausweis
Ohne gültigen Ausweis kannst du nicht unterschreiben. - Kaufvertragsentwurf mit Notizen
Markiere Stellen, die du im Termin besprechen möchtest. - Eigene Fragenliste
Alles, was dir vorher unklar war, kannst du hier klären. - Bankunterlagen / Finanzierungsbestätigung
Falls Rückfragen kommen oder die Bank später etwas benötigt. - Kontaktperson deiner Bank
Im Idealfall die direkte Durchwahl, falls kurzfristig etwas abgestimmt werden muss. - Auflistung zu Möbeln oder Inventar
Falls etwas mitverkauft wird kannst du so sicherstellen, dass alles korrekt im Vertrag steht. - Unterlagen zum Objekt (reicht auch der digitale Zugriff)
z. B. Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, einfach für dein gutes Gefühl. - Termin- und Zeitpuffer
Komm entspannt an, das gibt dir Sicherheit.
✨ Fazit
Der Notartermin fühlt sich beim ersten Mal groß an und das ist völlig normal.
Aber sobald du dort sitzt, merkst du:
Es ist ein ruhiger, klar strukturierter Termin, bei dem du Schritt für Schritt durch alles geführt wirst.
Mit der richtigen Vorbereitung hast du alles im Griff.
Und irgendwann wirst du zurückblicken und denken: „War eigentlich gar nicht so kompliziert.“
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