Du willst wissen, ob sich eine Immobilie wirklich rentiert und woran du das auf den ersten Blick erkennst? Hier erfährst du Schritt für Schritt, wie du Inserate schnell bewertest, welche Zahlen wirklich zählen und wie du herausfindest, ob ein Kauf sinnvoll ist. Ideal für Einsteiger:innen, die Klarheit und Struktur suchen.
Von „überfordert“ zu „Sekundenschnell“
Wenn ich an meine ersten Immobilien denke, erinnere ich mich noch genau.
Ich habe stundenlang Exposés analysiert, Tabellen gebaut, Maklerunterlagen sortiert und trotzdem hatte ich ständig dieses nagende Gefühl:
„Ist das jetzt ein gutes Angebot… oder mache ich gerade den größten Fehler meines Lebens?“
Die Wahrheit? Am Anfang fühlt sich alles groß, kompliziert und unübersichtlich an. Ich weiß genau, wie es ist, wenn man plötzlich in Hausgeldabrechnungen, Renovierungskosten, Zinsrechnern und Quadratmeterpreisen hängt und einfach nur wissen will:
Lohnt sich das Ding oder nicht?
Mit der Zeit und einigen geprüften und gekauften Wohnungen später hat sich das komplett verändert.
Heute brauche ich ein paar Sekunden, um zu erkennen, ob ein Inserat interessant ist. Und genau dahin möchte ich dich heute bringen:
Von „überfordert“ zu „ich erkenne sofort, ob sich eine Immobilie rentiert“.
Lass uns Schritt für Schritt starten.
Die wichtigsten Parameter, an denen du SOFORT erkennst, ob sich die Immobilie lohnt
Hier bekommst du genau die Checkpoints, die ich selbst nutze, um Angebote zu bewerten.
1. Kaufpreis & Preis pro m² – Deine erste Orientierung
Der Kaufpreis ist nicht einfach eine Zahl.
Er ist ein Indikator dafür, ob ein Objekt sich überhaupt lohnt oder ob du gerade versuchst, ein Luftschloss schönzurechnen.
Was du checkst:
- Preis pro m² im lokalen Vergleich
- Zustand (renoviert, modernisiert, runtergerockt)
- Lagekategorie (Makro + Mikro)
Faustregel:
Wenn der m²-Preis deutlich über dem Marktpreis liegt und der Zustand schlecht ist → skippen.
Viele machen hier den Fehler, sich in schöne Fotos zu verlieben. Vergiss die Deko. Schau auf die Fakten.
Wenn du unsicher bist, wie du eine Lage schnell einschätzt: Hier kommt mein Schritt-für-Schritt Leitfaden zur Standortanalyse.
2. Kaufnebenkosten – der große Reality Check
Was du einplanen musst:
- Notar & Grundbuch
- Grunderwerbsteuer ( je nach Bundesland 3,5 %– 6,5 % des Kaufpreises)
- Maklerprovision
💡 Mein Tipp:
Manchmal übernehmen die Verkäufer:innen einen Teil der Nebenkosten. Das kann dein Investment enorm verbessern aber kalkuliere trotzdem konservativ.
3. Renovierung, Sanierung & Möblierung – realistisch kalkulieren
Viele unterschätzen diese Posten.
Renovierungen kosten Zeit, Entscheidungen und natürlich: Geld.
Was du realistisch einplanst:
- Boden
- Maler
- Elektrik
- Bad
- Türen
- Küche (bei möblierter Vermietung!)
- Möbelpaket (bei Sondervermietung)
💡 Erfahrungswert: Renovierungen und Sanierungen kosten immer mehr als geplant und dauern immer länger als geplant, daher eher konservativ und mit Puffer rechnen.
4. Kaltmiete – der Schlüssel zur Rendite
Die wichtigste Frage:
Was kann ich wirklich verlangen und ist die Miete realistisch?
So findest du es heraus:
- Vergleichsmiete in den Portalen (ähnliche Größe, Ausstattung, Lage)
- Mietspiegel (wenn es einen gibt)
- Möblierungszuschlag bei möblierten Wohnungen
- Nachfrage testen (z. B. durch Probeschaltungen oder Nachfrageanalyse)
5. Hausgeld – der häufigste Stolperstein von Einsteigern
Hier trennt sich die Spreu vom Weizen.
Wichtig:
Hausgeld besteht aus:
- umlegbaren Kosten (kannst du auf den Mieter übertragen)
- nicht umlegbaren Kosten (die bleiben bei dir hängen)
- Rücklagenzuführung (extrem wichtig für Sanierungen!)
Schau auf:
- Wie hoch ist der nicht umlegbare Anteil?
- Wie hoch sind die Rücklagen?
- Welche Sanierungen stehen in den nächsten Jahren an?
6. Finanzierungskonditionen – der Hebel für deine Rendite
Dein Zinssatz entscheidet oft darüber, ob sich ein Objekt lohnt oder nicht.
Worauf du achten musst:
- Effektiver Jahreszins
- Tilgung
- Monatsrate
- Sondertilgungsmöglichkeiten
- Eigenkapitalanteil
Und ganz wichtig: Die Finanzierung muss zu deiner Strategie passen, nicht andersherum.
Die besten Deals scheitern nicht am Objekt – sondern an einer Finanzierung, die nicht zur Strategie passt. Hier zeige ich dir den Weg.
7. Die wichtigste Formel: Cashflow & Rendite
Lass uns das Ganze einmal simpel machen.
Du brauchst:
- Kaltmiete
- nicht umlegbare Kosten (inkl. Rücklagen)
- Zins & Tilgung
- Instandhaltung
Cashflow = Einnahmen – Ausgaben
Positiv? → Mega!
Leicht negativ? → Kommt auf die Strategie an.
Sehr negativ? → Kein Investment, sondern Hobby.
8. Mein Lieblings-Tool: Das Immocation Kalkulationstool
(Keine Kooperation, einfach ein Top-Tool, welches ich selbst nutze.)
Ich nutze es seit meinem allerersten Objekt und empfehle es allen.
Hier kannst du:
- Kaufpreis
- Nebenkosten
- Finanzierung
- Miete
- Rücklagen
- Renovierungskosten
eintragen und bekommst sofort deine Rendite.
Damit hast du in wenigen Minuten absolute Klarheit.
Das große Ziel: Inserate in Sekunden prüfen
Mit der Zeit entwickelst du einen Blick dafür. Wenn du gerade noch planlos scrollst: Hier bekommst du eine klare Such-Strategie, damit du schneller die richtigen Angebote findest.
So geht’s:
- m²-Preis checken
- Lage in 10 Sekunden einschätzen
- Grundriss grob prüfen
- Hausgeld ansehen
- Miete einschätzen
- Info`s zum Makler und Gesamteindruck des Inserats
Wenn diese Punkte passen → tiefer einsteigen, in die Kalkulation gehen und Unterlagen prüfen
Wenn nicht → weiter scrollen, Zeit sparen, Fokus behalten.
✨ Fazit: Kleine Schritte, große Wirkung – du schaffst das
Der Start fühlt sich oft schwer an.
Zu viele Zahlen. Zu viele Fragezeichen.
Zu viel Angst, etwas falsch zu machen.
Aber glaub mir:
Jeder Profi hat irgendwann gezittert, gerechnet, gezweifelt und sich durch Hausgeldabrechnungen gekämpft.
Die gute Nachricht?
Du musst das nicht perfekt können.
Du musst einfach nur anfangen, Schritt für Schritt und wirst sehen, wie du schnell besser wirst.
Jedes Inserat, das du prüfst, jede Besichtigung, jede Kalkulation bringt dich deiner ersten Immobilieninvestition näher. Und das Gefühl, wenn du deine erste Wohnung gekauft hast?
Unbezahlbar.
🎁 Hol dir mein 0€ Immo Guide:
„10 Schritte zu deiner ersten Immobilie & möblierten Vermietung“
Damit du genau weißt, was du wann tun musst, ganz ohne Überforderung.
